正如我们所看到的 房地产 过去十年市场波动很大, 有时，纳税人无法以满意的价格出售他们的个人住宅. 纳税人可以获利出售财产，并从其收入中扣除部分或全部收益. 《明升app》第121条 允许250美元的排除,000 ($500,出售个人住宅所得的任何收益，在联合纳税申报单上申报. 因此, 纳税人可能不需要将出售个人住宅的任何潜在收益计入其收入，但由于出售价格较低，纳税人仍不想出售其个人住宅.
计算出租物业的折旧
纳税人也可能处于亏损出售个人住宅的情况，因为现在的公平市场价值(或潜在售价)低于房产的原始成本. 出于上述原因，纳税人可考虑将其个人住宅转为出租物业. 他们可能认为，只要将个人住宅转换为出租财产，他们就可以将出售个人住宅的不可扣除的个人损失转换为可扣除的损失. 然而，有一些特殊的基差规则适用于转换，而许多纳税人并不知道.
个人住宅转为经营性使用(或用于生产收入)时, 其作为折旧基础的起点是两者中较低者
- 根据转换日期调整的基础，或
- 物业在转换时的公平市价(FMV) 1
示例1
J 2004年，他以25万美元的价格在波士顿买了一套房子，其中5万美元是土地成本. J 在2008年搬到纽约之前，他一直住在家里. 他没有卖掉房子，而是把它改成了出租房. 该物业转换为出租物业的FMV(不包括土地)为18.5万美元. J该公司的折旧基础为185美元,000, 转换时的FMV, 因为它低于调整后的基础.
纳税人对折算后的财产，必须按折算方法折旧，并在折算当年有效. 折旧方法与原购置当年的有效年限无关. 目前，个人住宅转为出租物业的折旧将超过27年.如果物业是住宅，则为5年. 非住宅物业的折旧将超过39.0年寿命. 2
另一个与将个人住宅转换为租赁房产相关的税收差别主要围绕房产的最终出售和潜在收益或损失的计算. 根据出售所得是盈利还是亏损，计算财产的基础会有所不同. 当物业以盈利出售时，基础是原始成本加上为资本改善支付的金额, 减去任何折旧. 当物业亏本出售时，基准起点为物业原始成本或从个人住宅转为出租物业时的公平市场价值中较低者. 请记住，你可能仍然有资格获得250美元,000 (or $500,如果转换后的个人住宅在出售前租用三年或以下，则可获得豁免. 但是，这种排除不适用于以前对改建的个人住宅进行的任何折旧.
示例2
玛丽五年前把她的私人住宅改为出租. 这座住宅最初的价格是30万美元. 当它被改造成出租房产时，它的公平市场价值是23.5万美元. 5年的折旧是25000美元. 玛丽以20万5千美元的价格卖掉了她的财产. 这导致了税收损失，因为出售价格明显低于转换日期的公平市场价值.
- 原价:30万美元
- 转换日的公平市场价值:23.5万美元
- 折旧:2.5万美元
- 税收损失基础(第2行-第3行):$210,000
- 税收收益的基础(第一行-第三行):$275,000
- 净售价:20.5万美元
- 税收损失(第4行超过第6行):5,000美元
- 税收收益(第6行超过第5行):0美元
在上面的例子中，税收损失为5,000美元. 只有当纳税人能够证明转换后的个人住宅是永久性地转换为产生收入的财产，而不仅仅是在出售之前临时租用，他们才能获得税收损失.
将个人住宅转为出租物业的税务后果
纳税人需要意识到这一点 税收的后果 这适用于将个人住宅转换为出租物业的情况. 特殊基差规则可以通过以较低的公平市场价值(或潜在销售价格)在财产中建立一个基差，从而消除许多纳税人认为的通过转换出售时的潜在扣除损失. 如果租期超过三年或以上，纳税人也可能失去任何潜在的利得豁免.
您必须与您的税务顾问讨论任何将个人住宅转换为出租物业的可能性. 正如你所看到的，在将你的个人住宅转换为出租财产之前，要考虑的事情比乍一看要多得多.
内容由LBMC税务专家Ben Alexander提供.
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